Преимущества покупки по договорам долевого участия

Преимущества покупки по договорам долевого участия

1. Право собственности. Можно сказать, что это основное различие между предварительным договором и договором долевого участия. Вы можете купить таунхаус в ЖК «Артек» и сразу стать собственником, даже если сам таунхаус пока еще существует только в качестве проекта. Дело в том, что работая по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», застройщик обязан регистрировать каждую сделку в Росреестре. Предварительный же договор нигде не регистрируется, он лишь дает право одной стороне сделки требовать от другой заключения основного договора купли-продажи, но только после того, как вторая сторона, то есть застройщик, зарегистрирует право собственности на себя. Таким образом, при возникновении какой-то непредвиденной ситуации, когда девелопер коттеджного поселка в силу определенных обстоятельств не может или не хочет регистрировать на себя право собственности, оснований для заключения договора купли-продажи не возникает. Грубо говоря, оплачивая свое будущее загородное жилье по предварительному договору, покупатель целиком и полностью зависит от застройщика, от его желаний и возможностей.
2. Отсутствие «двойных продаж». Практика двойных продаж была широко распространена на рынке городской недвижимости до принятия в 2004 году Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Суть этого вида мошенничества заключалась в том, что каждую единицу жилья нечистый на руку девелопер мог продать не один, а сколько угодно раз. В результате после сдачи дома первый, кто подал документы на регистрацию права собственности, получал квартиру, остальные оказывались, что называется, «у разбитого корыта». 214-ФЗ полностью исключил подобные махинации: после регистрации договора долевого участия в регистрирующем органе, вторая и последующие продажи одного и того же объекта недвижимости становятся невозможны. Работает схема предельно просто: в том случае, если на регистрацию подается договор на уже зарегистрированное жилье, то автоматически выносится постановление об отказе. А незарегистрированный в Росреестре ДДУ никакой юридической силы не имеет. С предварительным договорами все гораздо сложнее. Они нигде не учитываются, соответственно, таких договоров нечестный девелопер может заключить сколько угодно, привлекая денежные средства сразу от нескольких покупателей. В ЖК «Артек» подобная схема исключена на 100%: каждый договор регистрируется, и получая на руки свой экземпляр, заверенный уполномоченным чиновником, покупатель может быть уверен, что является единоличным собственником указанного в договоре жилья.
3.Сроки строительства. Для рынка недвижимости темпы и сроки завершения строительства – это больная тема. В планы даже самого честного в мире застройщика могут быть внесены коррективы, он зависит от массы факторов: погоды, расторопности чиновников, выдающих разрешения, оперативности поставщиков стройматериалов и так далее. Но если вдуматься, то это проблемы исключительно девелопера, покупатель от этого страдать не должен, четко понимая, когда именно его жилье будет построено, а квартира передана ему в пользование. И вот тут начинается самое интересное. В предварительном договоре, как правило, сроки завершения строительства вообще не указываются. То есть покупатель не знает, когда именно он сможет стать обладателем жилья и вселиться в новый дом. Кроме того, если в договоре не указана финальная дата окончания строительства, то и никаких санкций и штрафов не возникает в случае просрочки. Хотя бы потому, что просрочки, как таковой, нет. С договорами долевого участия ситуация обратная. Все даты и сроки строго прописываются в документах, а в случае их срыва застройщик несет ответственность не только перед покупателем, но и перед государством: контролирующие органы накладывают немалые штрафы. Именно поэтому девелоперы, работающие по 214-ФЗ, стремятся завершить строительство точно в срок. И в ЖК «Артек» дома сдаются четко в соответствии с заявленными сроками.

4. Компенсация неустойки и убытков. Предварительный договор не гарантирует возмещения покупателю неустоек и убытков в случае ненадлежащего исполнения условий договора. Форма договора участия в долевом строительстве строго регламентирована, в нем четко прописано, как и в каких случаях с застройщика взыскиваются убытки и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств. Кроме того, к договору долевого участия напрямую применяются нормы закона «О защите прав потребителей», в том числе и в части неустоек. К предварительному договору отдельное законодательство не применяется, а в самом договоре возможные штрафные санкции не прописываются.
5. Точные характеристики жилья. Последний из самых серьезных рисков предварительных договоров – это вероятность в итоге получить совсем не то жилье, на которое рассчитывал. Преддоговор никак не характеризует приобретаемую недвижимость, там прописаны только предварительные данные условного помещения. И в процессе строительства, по желанию застройщика, могут быть изменены площадь помещения, его планировка, этажность и многое другое. Что же касается договоров долевого участия, то в нем объект недвижимости определяется и согласовывается по проектной документации. Причем сам проект до этого проверяется госорганами при получении девелопером разрешения на строительство объекта. А к каждому ДДУ регистрируется приложение, в котором прописан номер помещения, точная площадь, этажность и количество комнат. И изменение указанных характеристик становится невозможным. Таким образом, каждый покупатель таунхаусов в ЖК «Артек» в момент заключения сделки уже знает, каким будет его жилье после окончания строительства.